En France et selon la loi, la création d’une Société Civile Immobilière se réalise dans le contexte de la gestion et/ou de la transmission d’un patrimoine immobilier.
Selon le Code Civil et le droit français, la création d’une SCI peut prendre différentes formes. Le statut juridique unique étant celui de Société Civile Immobilière ; la SCI peut définir son objet social (activité principale) autour de la gestion-location de biens immobiliers et une autre autour de la construction-vente d’un immeuble. Bien entendu, même si la SCI a un but de location de biens, elle peut déléguer la gestion effective à un tiers. Des amis ont, par exemple, confié les appartements de leur SCI à une agence immobilière de pontarlier sans aucun souci.
C’est en effet l’objet social de la SCI qui détermine son activité principale : location, transmission, gestion, construction-vente, vente de biens immobiliers, etc., mais ce sont les statuts sociaux qui définissent le fonctionnement et l’organisation de la Société Civile Immobilière.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale a pour objet social la gestion d’un patrimoine familial pour une succession optimisée. Ainsi, la transmission aux héritiers est gérée par la cession des parts sociales détenues par les parents plutôt que par le système de l’indivision. Pour cela, les membres de la famille : parents (mariés, pacsés ou concubins), enfants, petits enfants et grands-parents, sont associés de la SCI.
La SCI familiale reçoit l’extrait Kbis validant son immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) après avoir réalisé l’ensemble des formalités de création d’entreprise : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, dépôt du dossier de demande d’immatriculation au RCS via le greffe du Tribunal de Commerce, le CFE ou sur le guichet unique en ligne, dédié à toutes les sociétés quel que soit leur statut juridique.
La rédaction des statuts sociaux d’une SCI familiale
La rédaction des statuts sociaux de la SCI reprend l’ensemble des données, essentielles au bon fonctionnement de l’entreprise :
- nombre d’associés et coordonnées,
- identité du gérant de la SCI, nommé par les associés en Assemblée Générale ou par acte sous seing privé,
- siège social : adresse officielle de la SCI,
- objet social de la SCI,
- constitution et montant du capital social, transformation en parts sociales, valorisation et répartition de ces parts entre tous les salariés en fonction du montant de leur apport au capital.
Les apports de chaque associé de la SCI se font en numéraire (euros) ou en nature (immeuble),
- forme du capital social de la SCI : variable ou fixe,
- droits des associés à percevoir des dividendes dont le montant est fonction de leur apport au capital social,
- etc.
Le rôle des statuts sociaux d’une SCI familiale
Les statuts sociaux de la Société Civile Immobilière détaillent le fonctionnement et l’organisation de la SCI mais ils doivent aussi comporter des clauses spécifiques, pour anticiper des décisions délicates :
- transmission des parts sociales avant la succession : cession, donation, vente,
- démembrement des parts sociales : vente de l’usufruit ou de la nue-propriété,
- répartition des dividendes après démembrement des parts sociales de la SCI,
- cession de parts sociales en cas de départ (transmission) ou de décès d’un associé (succession),
- choix du régime fiscal : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS),
- etc.
La SCI familiale est le statut juridique le mieux adapté pour la cession de parts sociales afin d’anticiper une situation d’indivision après un décès. Mais la SCI ne peut exister sans statuts sociaux.
En effet, ils jouent un rôle essentiel, mais leur rédaction présente des points de détail relativement précis qui ne sont peut-être pas du ressort du gérant et de ses associés. Pour éviter les oublis et les erreurs, vous pouvez vous faire aider par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable).